¿Puede un inquilino ser presidente de la comunidad?
En fincas donde la mitad de los pisos están alquilados, quien aparece cada año en la junta suele ser el inquilino. Y más de una comunidad ha pensado en nombrarle presidente para salir del paso.
La respuesta corta es que no. La ley reserva el cargo a los propietarios, así que la duda sobre si puede un inquilino ser presidente tiene salida única. Aquí está el porqué, qué pasa si se nombra igualmente y qué sí puede hacer un arrendatario en la finca.
Qué dice la ley sobre quién puede ser presidente
El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal lo resuelve en una línea: el presidente será nombrado entre los propietarios. No hay excepción para el que vive allí de alquiler, ni para el familiar que se ocupa del piso, ni para el administrador.
No es una costumbre de la finca ni algo que la junta pueda pactar en un momento de apuro. Es un requisito legal, y los estatutos de la comunidad no pueden rebajarlo.
Por qué el cargo va unido a la propiedad
El presidente representa a la comunidad dentro y fuera de los tribunales. Firma contratos, otorga poderes y comparece en juicio. Entre las obligaciones del presidente hay varias con consecuencias patrimoniales directas para la finca.
Un arrendatario puede marcharse en tres meses. No contribuye al fondo de reserva, no vota por derecho propio y no responde de las cuotas frente a la comunidad. Un cargo que compromete al edificio entero no puede recaer en quien no tiene nada suyo dentro.
Qué pasa si la comunidad nombra presidente a un inquilino
Ocurre, sobre todo en comunidades pequeñas que van por turno y nadie mira el listado de titulares. El acuerdo es impugnable por ser contrario a la ley: pueden impugnarlo los propietarios que votaron en contra, los ausentes y los que fueron privados indebidamente del voto (art. 18.2 LPH), y, al tratarse de un acuerdo contrario a la ley, el plazo es de un año (art. 18.3).
El problema práctico llega antes que el judicial. Si ese presidente convoca una junta, firma con un proveedor o interpone una reclamación, la validez de todo ello queda en el aire. Basta un vecino con ganas de discutir para tumbar un año de acuerdos.
El propietario que tiene el piso alquilado sí puede serlo
Esta es la otra cara y sorprende a bastante gente. Vivir en el edificio no es requisito. Un propietario que tiene su vivienda alquilada, o que reside en otra ciudad, puede ser presidente sin ningún problema.
Puede resultarle incómodo, pero no se libra del turno alegando que no vive allí. Si quiere dejarlo, el camino es el que marca la ley sobre la duración del cargo y la renuncia, no el de decir que la casa la ocupa otro.
Usufructo, nuda propiedad y herencias sin repartir
En una vivienda en usufructo, el propietario es el nudo propietario, y es él quien puede ser nombrado. La ley presume que el usufructuario representa al nudo propietario en las juntas, salvo que este diga lo contrario (art. 15.1 LPH), pero el cargo sigue al título de propiedad.
Con una herencia todavía sin repartir, los herederos son copropietarios y cualquiera de ellos puede ocupar el cargo. Además, la ley les obliga a nombrar a un representante para asistir y votar en las juntas (art. 15.1 LPH), lo que también aclara a quién convocar y a quién reclamar.
Cuando el propietario es una empresa o un banco
Los pisos a nombre de sociedades o de entidades financieras son cada vez más habituales. La sociedad es propietaria, de modo que puede ser nombrada presidenta y ejerce el cargo a través de la persona física que designe: un apoderado o un administrador de la empresa.
Lo que no vale es nombrar directamente al empleado o al inquilino que esa empresa tenga colocado en el piso. El cargo es de la sociedad; la persona únicamente lo ejerce en su nombre.
Qué sí puede hacer un inquilino en la comunidad
Bastante más de lo que se cree. La ley no le reconoce un derecho propio a asistir a la junta, aunque muchas comunidades aceptan su presencia como oyente, y la lista completa de quién puede asistir a una junta es más amplia de lo que parece.
También puede acudir en nombre del dueño si este le autoriza por escrito, con voz y con voto delegado. Actúa entonces por el propietario, no como titular de un cargo. Es la fórmula que resuelve el problema real de las fincas con muchos alquileres: que en la junta no se sienta nadie.
Errores frecuentes en fincas con muchos alquileres
Se repiten tres. Notificar la convocatoria en el piso cuando el propietario ha comunicado otro domicilio para notificaciones: en ese caso la citación debe ir a ese domicilio, y solo si no lo ha comunicado vale la entregada en el piso al ocupante (art. 9.1.h LPH). Dar por hecho que quien acude cada año es el dueño, sin haber visto un papel. Y anotar en el acta como presidente a alguien que no figura en el listado de propietarios.
Se evitan con un listado de titulares al día, que forma parte de la gestión ordinaria de la finca. Y con un poco de preparación antes de aceptar: quien acaba de salir elegido agradece saber qué hacer en los primeros días.
Conclusión
El cargo sigue a la propiedad, no a las llaves. Un inquilino puede sentarse en la junta, hablar y votar con una delegación firmada, pero no puede presidir la comunidad. Nombrarle es dejar abierta la puerta a que se anule todo lo que firme durante el año.
En Luis Rosa Administrador de Fincas mantenemos al día el listado de propietarios de cada finca, comprobamos que el nombramiento es válido antes de cerrarlo en acta y notificamos siempre a quien corresponde.