Cómo calcular el fondo de reserva de una comunidad
Saber calcular el fondo de reserva de una comunidad es una de las dudas más habituales cuando llega el momento de preparar el presupuesto anual. La ley fija un mínimo, pero no explica cómo se aplica en la práctica: sobre qué cifra se calcula, cuánto debe aportar cada vecino o qué hacer cuando el fondo se ha gastado. En este artículo lo vemos paso a paso, con ejemplos numéricos.
Qué dice la ley sobre el cálculo
El artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el fondo de reserva debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad. Si todavía no tienes claro para qué sirve este fondo o qué gastos puede cubrir, lo explicamos en detalle en qué es el fondo de reserva de una comunidad de propietarios.
La propia ley lo aclara en su disposición adicional primera: la dotación no puede ser inferior al mínimo legal en ningún momento del ejercicio, y lo que se use del fondo para las obras obligatorias del artículo 10 se repone al inicio del ejercicio siguiente. Es decir, el 10 % funciona como un saldo mínimo. Por eso el cálculo no consiste solo en multiplicar por 0,10, sino en comparar ese mínimo con el saldo real disponible.
Sobre qué presupuesto se calcula el 10 %
La base de cálculo es el presupuesto ordinario, es decir, la previsión de gastos corrientes del ejercicio: limpieza, electricidad, agua de zonas comunes, mantenimiento del ascensor, jardinería, honorarios de administración, la póliza del seguro de la comunidad y pequeñas reparaciones previsibles.
Quedan fuera las derramas y los gastos extraordinarios aprobados para una obra concreta. Tampoco tiene sentido incluir la propia partida del fondo de reserva dentro de la base, porque se estaría calculando el 10 % sobre una cifra que ya contiene el fondo.
Cálculo paso a paso con un ejemplo
Pongamos una comunidad con un presupuesto ordinario aprobado de 38.000 euros. El cálculo se hace en tres pasos:
- Mínimo legal: 38.000 × 10 % = 3.800 euros.
- Saldo actual del fondo: según el extracto bancario, 2.900 euros.
- Aportación necesaria: 3.800 − 2.900 = 900 euros a incluir en el próximo presupuesto.
Si el saldo ya supera los 3.800 euros, la ley no obliga a aportar más ese año. Aun así, muchas comunidades deciden mantener una aportación anual fija para ir acumulando un colchón de cara a obras futuras.
Cuánto le corresponde pagar a cada propietario
La aportación total se reparte según la cuota de participación de cada vivienda o local, salvo que los estatutos establezcan otro criterio. Siguiendo el ejemplo anterior, un piso con un coeficiente del 3,15 % pagaría:
- Para cubrir los 900 euros que faltan: 900 × 3,15 % = 28,35 euros al año, unos 2,36 euros al mes.
- Si la comunidad decide aportar el 10 % completo cada año: 3.800 × 3,15 % = 119,70 euros al año, unos 9,98 euros al mes.
Lo habitual es incluir esta cantidad dentro de la cuota ordinaria mensual o trimestral, de forma que el propietario no perciba un recibo aparte.
Cómo reponer el fondo después de usarlo
Cuando la comunidad utiliza el fondo para una reparación, el saldo baja y hay que volver a dotarlo. Imagina que el fondo tenía 4.100 euros y se emplean 3.000 en arreglar la fachada: quedan 1.100 euros, muy por debajo de los 3.800 exigidos.
En ese caso, al inicio del ejercicio siguiente hay que aportar 2.700 euros para recuperar el mínimo (disposición adicional primera de la LPH). Si la cantidad es elevada, la junta puede repartirla en varias cuotas a lo largo del año. Lo que no conviene es usar el fondo como sustituto de una derrama cuando la obra lo supera con creces.
Qué pasa cuando sube el presupuesto
Como el mínimo depende del último presupuesto ordinario, cualquier subida de gastos eleva también la cifra del fondo. Si el presupuesto pasa de 38.000 a 42.000 euros, el mínimo sube de 3.800 a 4.200 euros, y una comunidad que tenía justo 3.800 tendrá que aportar 400 euros más.
Por eso merece la pena revisar periódicamente los contratos más pesados. Comparar la póliza con una correduría de seguros o aplicar algunas medidas para reducir los gastos de la comunidad contiene el presupuesto y, de paso, la dotación que exige la ley.
Cómo reflejar el fondo en las cuentas
El fondo de reserva debe aparecer como una partida separada tanto en el presupuesto como en la liquidación anual. Lo recomendable es mostrar cuatro datos: saldo inicial, aportaciones del ejercicio, cantidades aplicadas a obras y saldo final.
Mantenerlo en una cuenta bancaria o subcuenta independiente facilita comprobar que el dinero está disponible. Su dotación se aprueba en la junta ordinaria, que debe incluir el presupuesto en el orden del día de la convocatoria, y el acuerdo debe quedar reflejado en el acta de la junta.
Errores frecuentes al calcular el fondo de reserva
- Tomar como base el total recaudado, con derramas incluidas, en lugar del presupuesto ordinario.
- Calcular el 10 % sobre lo cobrado y no sobre lo presupuestado: los recibos impagados no rebajan el mínimo. Las aportaciones pendientes son una deuda más del propietario, que se reclama como cualquier otra situación de morosidad en la comunidad.
- Olvidar reponer el fondo después de una obra.
- Usar el fondo para pagar gastos corrientes cuando falta tesorería.
- Seguir aplicando el antiguo 5 %, una cifra ya superada.
Conclusión
Calcular el fondo de reserva de una comunidad es sencillo si se sigue un orden: tomar el último presupuesto ordinario, aplicar el 10 %, compararlo con el saldo real y repartir la diferencia según las cuotas de participación. Lo importante es revisarlo cada año y reponerlo cuando se utiliza.
En Luis Rosa Administrador de Fincas preparamos los presupuestos, controlamos la evolución del fondo de reserva y presentamos unas cuentas claras en cada junta como parte de nuestros servicios de administración de fincas.