Qué hacer ante una derrama en una comunidad de propietarios
Una derrama en una comunidad de propietarios es una aportación extraordinaria que se exige a los vecinos para afrontar un gasto concreto que no está cubierto por el presupuesto ordinario. Puede deberse a una reparación urgente, una obra necesaria, una mejora aprobada por la Junta o una actuación obligatoria para conservar el edificio.
Las derramas suelen generar dudas porque afectan directamente al bolsillo de los propietarios. Por eso es importante diferenciar entre una obra necesaria, una mejora no obligatoria y una actuación urgente.
Qué es una derrama comunitaria
Una derrama es un pago extraordinario aprobado o exigido para cubrir un gasto de la comunidad. Puede destinarse, por ejemplo, a reparar una cubierta, sustituir una bajante, arreglar una fachada, instalar un ascensor, renovar una instalación eléctrica o afrontar una avería importante.
No debe confundirse con la cuota ordinaria mensual. La cuota ordinaria cubre los gastos habituales: limpieza, mantenimiento, electricidad, seguros, administración o pequeñas reparaciones. La derrama, en cambio, responde a un gasto específico y normalmente excepcional.
Un fondo de reserva suficiente reduce la necesidad de derramas; puedes ver cómo calcularlo.
Cómo se reparte una derrama
Un error habitual es pensar que todas las derramas se dividen a partes iguales entre vecinos. No siempre es así. Como norma general, los gastos comunes se reparten según la cuota de participación fijada en el título constitutivo o según lo especialmente establecido en el título o los estatutos (art. 9.1.e LPH). Cambiar ese sistema de reparto supone modificar el título o los estatutos y exige unanimidad (art. 17.6).
Esto significa que no todos los propietarios tienen por qué pagar lo mismo. Un local, una vivienda, un garaje o un ático pueden tener cuotas de participación distintas.
Antes de aprobar una derrama, conviene revisar el título constitutivo, los estatutos y el tipo de gasto que se va a financiar.
Derramas por obras necesarias
Cuando la derrama responde a obras necesarias para el mantenimiento, conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, la comunidad debe afrontarla.
En estos casos, no se trata de una mejora opcional, sino de una obligación vinculada al correcto estado del edificio. La Junta puede acordar la distribución del gasto y la forma de pago, pero no debería bloquear una actuación necesaria si afecta a la conservación o seguridad de la finca.
Ejemplos habituales son reparaciones estructurales, problemas graves de humedad, daños en cubiertas, instalaciones comunes deterioradas o actuaciones impuestas por la Administración.
Derramas por mejoras no necesarias
Distinto es el caso de las mejoras no necesarias. Son actuaciones que pueden aportar comodidad o valor al edificio, pero que no son imprescindibles para su conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad.
En estos supuestos, la Ley de Propiedad Horizontal prevé un régimen específico. Si la mejora no necesaria se aprueba por tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.4) y la cuota de instalación supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente puede no quedar obligado al pago.
Esto no significa que cualquier vecino pueda negarse a pagar cualquier derrama. La excepción se aplica en supuestos concretos y debe analizarse caso por caso.
¿Qué pasa si un vecino no paga la derrama?
Si la derrama ha sido aprobada correctamente y el propietario está obligado al pago, negarse a pagar puede convertirlo en moroso frente a la comunidad.
La comunidad podrá reclamar la deuda, igual que ocurre con las cuotas ordinarias. Para ello, deberá contar con la documentación adecuada: acuerdo de Junta, liquidación de deuda, certificación y notificación correspondiente.
Además, el propietario moroso puede perder el derecho de voto en las Juntas mientras no esté al corriente de pago, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o consignado las cantidades reclamadas.
Qué debe hacer un propietario ante una derrama
Lo primero es revisar el acta y comprobar qué se ha aprobado exactamente: importe, finalidad, forma de reparto, calendario de pagos y mayoría obtenida.
Si el propietario considera que el acuerdo no es correcto, debe actuar por la vía legal adecuada. Lo que no conviene es dejar de pagar sin asesoramiento, porque puede generar recargos, reclamaciones y pérdida de derechos en la comunidad.
También es recomendable solicitar información al presidente o al administrador de fincas para entender el motivo de la derrama y la documentación que la respalda.
Derrama para arreglar la fachada: quién paga
La fachada es un elemento común, así que su reparación se paga entre todos según la cuota de participación, incluidos locales, bajos y áticos, salvo que los estatutos digan otra cosa para ese gasto.
Si la obra es necesaria para conservar el edificio (desprendimientos, grietas o requerimientos de la inspección técnica), es obligatoria y no necesita acuerdo previo: la junta se limita a repartir el gasto y fijar cómo se paga (art. 10 LPH). Si va más allá de la reparación y supone una mejora, se aplican las reglas de las mejoras no necesarias que vimos más arriba.
Antes de aprobarla, conviene revisar si hay ayudas o subvenciones a la rehabilitación: pueden cambiar mucho lo que paga cada vecino.
Si el daño que origina la obra está cubierto por la póliza, el seguro puede asumir parte del coste: qué cubre el seguro de la comunidad.
Si vendo el piso, ¿quién paga la derrama aprobada?
Es una duda muy habitual en las compraventas. La regla práctica es que paga quien sea propietario cuando vence cada plazo de la derrama aprobado por la junta. Para las derramas de mejoras lo dice expresamente la ley: son a cargo de quien sea propietario cuando las cantidades sean exigibles (art. 17.11 LPH). Aun así, conviene pactarlo por escrito en el contrato de compraventa.
Además, la ley protege a la comunidad: el piso responde de las deudas con la comunidad de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores, aunque cambie de dueño (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Y en la escritura el vendedor debe declarar si está al corriente y aportar un certificado de deudas de la comunidad, salvo que el comprador le exima expresamente; quien haga de secretario debe emitirlo en un máximo de siete días naturales, con el visto bueno del presidente (art. 9.1.e).
Si vas a comprar, pide ese certificado antes de firmar y pregunta expresamente si hay derramas aprobadas pendientes de cobro.
Papel del administrador de fincas
El administrador de fincas ayuda a evitar conflictos en la gestión de derramas. Su función es preparar presupuestos, explicar las mayorías necesarias, revisar el reparto, documentar el acuerdo y comunicar correctamente los pagos.
Una derrama mal planteada puede generar impagos, discusiones e impugnaciones. Una derrama bien explicada, con presupuestos claros y planificación, reduce la tensión entre vecinos.
Conclusión
Ante una derrama, la clave es analizar su finalidad. Si responde a una obra necesaria u obligatoria, lo normal es que todos los propietarios deban contribuir conforme a su cuota. Si se trata de una mejora no necesaria, puede haber excepciones para propietarios disidentes cuando se superan determinados límites.
La gestión debe ser clara, documentada y conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
En Luis Rosa Administrador de Fincas ayudamos a comunidades de propietarios a gestionar derramas, obras y acuerdos con transparencia, rigor legal y planificación económica.