Convocatoria de la junta de propietarios
Una junta mal convocada es una junta impugnable. Da igual lo razonables que sean los acuerdos: si la convocatoria de la junta de propietarios no cumple lo que exige la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier vecino puede tumbarlos.
Y no hace falta mala fe para meter la pata. Basta con avisar con tres días en vez de seis, o con olvidarse de listar a los propietarios que deben cuotas.
Quién puede convocar la junta
La convocatoria corresponde al presidente de la comunidad. En la práctica la prepara y la envía el administrador de fincas, pero quien convoca formalmente es el presidente.
También pueden provocarla los propietarios: si lo solicita la cuarta parte de los propietarios, o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación, la junta debe convocarse. Si el presidente no lo hace, pueden convocarla ellos mismos.
¿Es obligatorio celebrar junta todos los años?
Sí. La ley obliga a reunirse en junta ordinaria al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas. No es una recomendación ni una costumbre: es una obligación.
Además de esa, pueden celebrarse las juntas extraordinarias que hagan falta, cuando lo considere conveniente el presidente o cuando lo pidan los propietarios en la proporción que acabamos de ver.
Con cuánta antelación hay que convocar
Es la duda más frecuente, y la respuesta depende del tipo de junta.
- Junta ordinaria: al menos seis días de antelación. Es el plazo mínimo que fija la ley.
- Junta extraordinaria: con la antelación que sea posible para que la citación llegue a conocimiento de todos los interesados. No hay un número fijo, pero improvisar una junta de un día para otro es pedir que la impugnen.
El criterio de fondo, en ambos casos, es el mismo: que todo el mundo tenga tiempo real de enterarse y de organizarse para asistir o delegar su voto.
Qué debe incluir la convocatoria
Una citación completa lleva:
- El orden del día, con los asuntos que se van a tratar.
- El lugar, el día y la hora de la primera convocatoria.
- El día y la hora de la segunda, si se prevé en la misma citación.
- La relación de propietarios que no están al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad.
- La advertencia de que esos propietarios están privados del derecho de voto.
Ese penúltimo punto se olvida constantemente y es de los que más problemas dan, porque afecta directamente al cálculo de las mayorías. Si tienes dudas sobre cómo gestionar esa lista, te explicamos cómo actuar ante la morosidad en la comunidad.
Y un aviso importante: lo que no está en el orden del día no se puede aprobar. El punto de «ruegos y preguntas» sirve para debatir, no para votar acuerdos.
Primera y segunda convocatoria
La primera convocatoria requiere que asistan, presentes o representados, la mayoría de los propietarios y que además representen la mayoría de las cuotas de participación. Es un listón alto y no siempre se alcanza.
Por eso casi todas las citaciones fijan una segunda convocatoria. Puede preverse en el mismo escrito, media hora después de la primera, o convocarse después dentro de los ocho días naturales siguientes, con al menos tres días de antelación.
En segunda convocatoria la junta es válida con los propietarios que asistan, sean los que sean. De ahí que convenga saber bien quién puede asistir a la junta y con qué derechos.
Cómo y dónde se notifica a cada propietario
Cada propietario debe comunicar a la comunidad un domicilio en España a efectos de citaciones. Ese es el que manda.
Si no lo ha comunicado, se entiende como domicilio válido su piso o local en la propia comunidad. Y solo cuando la entrega resulta imposible por esas vías, puede recurrirse al tablón de anuncios de la comunidad, con diligencia firmada y fechada.
El tablón es el último recurso, no el primero. Colgar la convocatoria en el portal y dar el asunto por resuelto es un atajo que puede salir caro.
¿Es obligatorio asistir a la junta?
No. Nadie puede obligarte a asistir, y no asistir no acarrea sanción.
Pero tiene consecuencias: los acuerdos aprobados te vinculan igualmente, y tu cuota de participación no cuenta para alcanzar las mayorías. Si no puedes ir, lo sensato es delegar el voto por escrito en alguien de confianza.
Qué pasa si la convocatoria está mal hecha
Un defecto en la convocatoria abre la puerta a la impugnación de los acuerdos: plazos incumplidos, asuntos votados que no estaban en el orden del día, propietarios que no fueron citados en su domicilio o falta de la relación de morosos.
Todo eso se documenta después en el acta, así que conviene tener claro qué debe recoger el acta de la comunidad y cómo se redacta sin dejar cabos sueltos.
Conclusión
Convocar bien no es burocracia: es lo que sostiene la validez de todo lo que se apruebe después. Seis días para la ordinaria, orden del día cerrado, relación de morosos y notificación en el domicilio correcto.
En Luis Rosa Administrador de Fincas preparamos y notificamos las convocatorias con los plazos y el contenido que exige la ley, para que ningún acuerdo se caiga por un defecto de forma. Puedes ver todo lo que incluye nuestro servicio de administración de comunidades.